Thị trường cho thuê văn phòng ở cả hai thành phố Hà Nội và TP.HCM tính đến hết quý II/2018 đều thiếu nguồn cung trầm trọng trong khi nhu cầu cao, đặc biệt với xu hướng văn phòng chia sẻ nở rộ đã nâng giá thuê văn phòng tăng cao.

Nhu cầu tăng cao cả hai cầu Bắc – Nam

Theo báo cáo của CBRE, trong quý II/2018, Hà Nội không có dự án văn phòng hạng A và B mới được đưa vào hoạt động. Hoạt động của thị trường trong quý này tiếp tục cho thấy đà phục hồi rõ rệt ở cả hai hạng văn phòng cho thuê.

Ở hạng A, giá thuê tăng 0,6% theo quý và 3,8% theo năm ở mức 25 USD/m2/tháng. Diện tích trống ở các dự án văn phòng hạng A tiếp tục được hấp thụ giảm tỷ lệ xuống còn 4,6 điểm % theo quý. Đối với văn phòng hạng B, giá thuê giảm nhẹ 0,3% theo quý đạt mức 14 USD/m2/tháng, mức giá tiếp tục được giữ ở mức cạnh tranh, tỷ lệ trống giảm gần 3 điểm % theo quý. Đây là mức giảm tốt nhất theo quý kể từ đầu năm 2015.

tong quan conic riverside

Nhu cầu thuê văn phòng tăng với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 24.000m2 trong quý II/2018, tăng 23% so với quý trước đó. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu mở rộng và thuê mới có xu hướng tăng. Bên cạnh đó, khách thuê tại khu trung tâm do nguồn cung mới hạn chế nên thường lựa chọn gia hạn hợp đồng. Nhu cầu thuê văn phòng dài hạn có xu hướng tăng (thời gian thuê từ 10 năm trở lên).

Về mục đích, các khách thuê văn phòng thường có hai mục đích phổ biến là tự sử dụng và đầu tư cho thuê lại. Các khách thuê để đầu tư thường yêu cầu diện tích lớn từ trên 1.000m2, trong khi đó khách thuê tự sử dụng sẽ yêu cầu diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng, thông thường rơi vào khoảng 500 – 1.300m2.

Theo đó, CBRE dự báo, trong thời gian tới giá thuê hạng A sẽ tiếp tục tăng, trong khi đó hạng B với mức độ cạnh tranh cao hơn sẽ giữ ở mức ổn định. Do nguồn cung mới tập trung ra mắt tại thời điểm cuối năm nên tỷ lệ trống có thể tạm thời tăng lên vào dự kiến ở mức 8% và 18% lần lượt cho hạng A và B vào cuối 2018”.

Trong khi đó tại thị trường TP.HCM, thống kê của JLL cho hay, tính đến cuối quý II/2018 tổng nguồn cung thị trường văn phòng đạt 1.945.000m2, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt mức trên 95% trong khi giá thuê trung bình loại văn phòng hạng B tăng mạnh, khoảng 3,1% so với quý trước.

Trong đó, phân khúc hạng A và hạng B ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng mạnh nhờ vào nhu cầu cao trên thị trường. Đặc biệt, hạng B ghi nhận hấp thụ ròng cao nhất do diện tích cho thuê lớn đến từ các dự án mới hoàn thành trong thời gian gần đây, với khoảng 9.000m2 sàn được thuê mới.

Dù không có nguồn cung mới ở hạng A và hạng B, nhưng mức tăng giá ở hai hạng này lại có sự khác biệt. Cụ thể, giá thuê trung bình hạng A tăng nhưng tốc độ chậm hơn so với quý trước, trong khi đó giá thuê của hạng B lại tăng mạnh, khoảng 3,1%.

Tương tự, báo cáo của CBRE, trong quý II/2018, thị trường TP.HCM không có nhiều nguồn cung văn phòng mới. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A không đổi với 382.763m2. Nguồn cung văn phòng hạng B tăng 968m2 lên 814.330m2.

Văn phòng chia sẻ nở rộ

Thị trường văn phòng đang trở nên sôi động hơn khi mô hình văn phòng chia sẻ phát triển mạnh thời gian gần đây. Kết quả này là do xu hướng doanh nghiệp thành lập mới tăng nhanh trong khi số lượng văn phòng cho thuê có hạn. Đặc biệt, giá thuê lẫn hiệu suất cho thuê tại các cao ốc văn phòng truyền thống tại các thành phố lớn đang khá cao. Trong khi đó, không gian làm việc chia sẻ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng rất linh hoạt và chi phí hợp lý hơn, phù hợp với các doanh nghiệp khởi nghiệp.

Theo giới phân tích, văn phòng chia sẻ cho thuê không gian làm việc hàng tháng với chi phí cố định, chi phí thuê văn phòng cho phép linh động, có thể thuê theo ngày, giờ, thuê không gian cho một người hoặc một nhóm làm việc trong khoảng thời gian nào đó.

Bà Đặng Phương Hằng, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định: “Hai năm trở lại đây, số lượng văn phòng chia sẻ đã nở rộ ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, không chỉ nở rộ ở Việt Nam, ở các nước trong khu vực cũng phát triển mô hình này. Riêng tại Việt Nam, mô hình văn phòng chia sẻ với các thương hiệu quen thuộc như Dreamplex, Tổ Ong… thời gian qua đã mở thêm rất nhiều văn phòng ở các khu trung tâm cũng như các quận xa trung tâm.

Trước đây, những công ty doanh nghiệp nhỏ khi mở văn phòng có ít nhân viên thì chi phí văn phòng, chi phí startup rất tốn kém nhưng từ khi có mô hình văn phòng chia sẻ, mọi thứ sẽ tiện lợi hơn rất nhiều, tiết kiệm được các khoản chi phí nội thất, vận hành… Xu hướng chung hiện nay, công ty nhỏ có nhân viên dưới 10 người thay vì mở văn phòng thì họ sẽ thuê các văn phòng chia sẻ. Chính bởi nhu cầu cao tăng cao nên dự địa phát triển mô hình này còn rất lớn”.